Kennisbank

Het erven van een woning

• Het erven van een woning
• Echtgenoot overlijdt
• Samenwonende partner overlijdt
• Samenlevingscontract met verblijvingsbeding
• Samenlevingscontract zonder verblijvingsbeding of geen samenlevingscontract
• Langstlevende ouder overlijdt
• Ik erf via een testament een huis
• Erfbelasting
• Overdrachtsbelasting

Het erven van een woning

In de nalatenschap van de overledene kan een woning zitten. Het lijkt financieel aantrekkelijk: een koopwoning erven. Maar als u een huis erft dan komt hier veel bij kijken. U moet bijvoorbeeld erfbelasting betalen over het huis, terwijl deze (nog) niet is verkocht. Daarnaast moet het huis op naam van de erfgenamen komen. Dat kan met een verklaring van erfrecht. Er kan ook nog een hypotheek op de woning zitten die niet volledig is afgelost.

Vraagt u bij ons een verklaring van erfrecht aan? Dan kunnen wij deze direct inschrijven bij het Kadaster. De woning komt dan op naam van de erfgenamen te staan.

Heeft u al een verklaring van erfrecht, maar is deze nooit ingeschreven bij het Kadaster? Ook dan kunt u een opdracht bij ons indienen. Op deze pagina staat meer informatie.

Echtgenoot overlijdt

Is uw echtgenoot of geregistreerde partner overleden? En was de woning (gedeeltelijk) van uw partner? Dan kan de koopwoning in de meeste gevallen op uw naam worden gezet door inschrijving van de verklaring van erfrecht bij het Kadaster.

Samenwonende partner overlijdt

Bent u niet gehuwd of had u geen geregistreerd partnerschap ten tijde van het overlijden? Als de overledene geen testament gemaakt heeft, bent u geen erfgenaam. Wat er met de gezamenlijke woning gebeurt hangt af van de situatie.

Samenlevingscontract met verblijvingsbeding

Hebben u en uw partner geen testament, maar wel een samenlevingscontract met daarin een verblijvingsbeding en stond het huis op naam van u beiden? Dan kunt u het huis op uw naam laten zetten bij het Kadaster. Hiervoor is echter wel een notariële akte van levering op grond van verblijving nodig. Het kan zijn dat de wettelijke erfgenamen van uw overleden partner moeten meewerken. Maar meestal staat er in deze akte een volmacht, zodat u aan uzelf kunt leveren. Het opstellen van een verklaring van erfrecht is in deze situatie voor u niet mogelijk. Een verklaring van erfrecht kan namelijk alleen voor de erfgenamen opgemaakt worden. Vragen zij een verklaring van erfrecht aan, dan wordt het verblijvingsbeding daarin meegenomen.

Samenlevingscontract zonder verblijvingsbeding of geen samenlevingscontract

Hebben u en uw partner geen testament, maar wel een samenlevingscontract gemaakt zonder een verblijvingsbeding? Of heeft u helemaal geen samenlevingscontract? Dan gaat het aandeel in de woning van uw overleden partner naar diens erfgenamen. Staat het huis alleen op naam van de overledene? Dan gaat het huis geheel naar de erfgenamen van de overledene. U kunt dan geen aanspraak maken op het huis. Staat de woning op uw naam en op naam van de overledene? Dan gaat het gedeelte van de overledene naar diens erfgenamen. Het kan dus zijn dat u de woning dan moet delen met de kinderen van de overledene.

Langstlevende ouder overlijdt

Is uw langstlevende ouder overleden en bent u enig erfgenaam? Dan erft u de woning geheel alleen. Wilt u de woning niet houden, probeer deze dan binnen acht maanden te verkopen. Anders moet u hierover belasting betalen, terwijl de waarde van het huis nog in de stenen zit. Bovendien lopen de overige vaste lasten in de tussentijd gewoon door, zoals OZB- en waterschapsbelasting, energiekosten, verzekeringen en de eventuele hypotheek.

Is uw langstlevende ouder overleden en erft u samen met uw broers en zussen? Dan erft u het huis samen. U kunt besluiten om samen het huis te verkopen of misschien wil een van de kinderen het huis overnemen van de andere erfgenamen. In dat geval moet er een notariële akte van verdeling gemaakt worden waarbij het huis wordt toegedeeld aan één van de kinderen terwijl de andere kinderen worden uitgekocht.

Over de waarde moeten alle erfgenamen het eens zijn. U zou bijvoorbeeld de woning kunnen laten taxeren in dat geval. Bij het vaststellen van de (uitkoop)bedragen wordt uiteraard rekening gehouden met de eventueel nog af te lossen hypotheek van de overledene. Mocht daar een overlijdensrisicoverzekering aan gekoppeld zijn, dan wordt deze eerst gebruikt om de hypotheekschuld geheel of gedeeltelijk af te lossen. Indien u de uit te betalen bedragen aan uw broers of zussen niet kunt betalen zou u hiervoor een hypotheek kunnen nemen. De rente hiervan is aftrekbaar in box 1.

Ik erf via een testament een huis

U hoeft niet per se een partner of kind te zijn om een woning te erven. In de meeste gevallen zal daar wel sprake van zijn. Maar u kunt bijvoorbeeld ook van een ander familielid erven, of van vrienden / buren. In dat geval moet er een testament zijn opgesteld. Via het Centraal Testamentenregister (CTR) kunt u opvragen of er een testament is en bij welke notaris deze ligt. U kunt het testament dan opvragen bij de notaris. Als daarin staat dat u het huis erft, kunt u een verklaring van erfrecht opvragen. De verklaring laat u dan inschrijven bij het Kadaster, zodat de woning op uw naam komt.

Erfbelasting

Over de woning moet u erfbelasting betalen. Hiervoor gebruikt u de WOZ-waarde, en daar haalt u de eventuele hypotheekschuld vanaf. Is de waarde van de woning hoger dan de vrijstelling? Dan kan het bedrag voor de erfbelasting flink oplopen. Als u de woning verkoopt, kunt u met (een deel van) de opbrengst de erfbelasting betalen. Verkoopt u de woning niet? Houdt er dan rekening mee dat u een hoog bedrag aan erfbelasting moet afdragen.

Overdrachtsbelasting

Als u een woning erft, betaalt u daar geen overdrachtsbelasting over. Ook als er meerdere erfgenamen zijn, en één erfgenaam neemt de woning over, hoeft er geen overdrachtsbelasting te worden betaald. Voorwaarde is wel dat de erfgenaam een reële prijs betaalt voor de woning en de andere erfgenamen het ermee eens zijn.